Comprando Sua Primeira Casa: O CPCV

Como funciona a compra de um imóvel em Portugal

A compra de imóveis em Portugal acontece em duas fases principais: o CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda) e a escritura (escritura final). O CPCV firma o negócio a um preço acordado; a escritura, semanas ou meses depois, é quando a propriedade e o dinheiro realmente trocam de mãos. Pular o CPCV é tecnicamente possível, mas raro — quase todas as transações usam um.

Para que serve o CPCV

É uma promessa vinculativa de comprar e vender a um preço acordado, até uma data acordada, com condições acordadas. É assinado semanas ou meses antes da escritura para dar tempo a ambas as partes para finalizar hipotecas, vistorias e papelada. Uma vez assinado, nenhuma das partes pode desistir sem sérias consequências financeiras.

O depósito (sinal)

Os compradores geralmente pagam 10–20% do preço como sinal na assinatura do CPCV.

• Se o comprador desistir: o vendedor fica com o sinal integral
• Se o vendedor desistir: ele deve o dobro do sinal de volta ao comprador (isso é estatutário — não negociável)
• Se ambos cumprirem: o sinal conta para o preço final na escritura

Condições a exigir

Estas cláusulas suspensivas protegem você se algo der errado entre o CPCV e a escritura.

• Aprovação de hipoteca com a taxa e valor que você orçou — se o banco negar, você desiste com o sinal devolvido
• Caderneta predial (registro fiscal) e certidão permanente (registro de imóveis) limpas
• Imóvel livre de dívidas, hipotecas, ônus e inquilinos
• Vistoria estrutural aceitável, se você estiver encomendando uma
• Certificado energético fornecido pelo vendedor

Entre o CPCV e a escritura

Use esta janela — tipicamente 60–120 dias — para finalizar sua hipoteca, conduzir uma vistoria estrutural, confirmar que a propriedade não tem encargos ocultos e orçar os custos de fechamento.

O custo total

Planeje aproximadamente 6–8% do preço de compra além do valor principal:

• IMT (imposto de transmissão): 0–7.5% em escala progressiva; redução para primeira casa disponível
• Imposto de selo (IS): 0.8% do preço
• Taxas de notário e registro: €600–€1.200
• Honorários advocatícios: €1.000–€3.000 dependendo da complexidade
• Custos de constituição de hipoteca: ~€1.500 (avaliação, abertura, imposto de selo sobre o empréstimo)

O dia da escritura

Você se encontra em um cartório ou balcão 'Casa Pronta' com o vendedor, o banco (se houver hipoteca), seu advogado e seus documentos de identidade. O notário lê a escritura em voz alta, você assina, o banco desembolsa, as chaves trocam de mãos e você se torna o proprietário legal. O registro na Conservatória é automático na Casa Pronta.